Simulador de financiamento imobiliário - Taxas de mercado (SFI)
Simule a parcela do financiamento do seu imóvel usando taxas de mercado reportadas ao Banco Central do Brasil. Taxas referentes a junho de 2026 - Prefixado.
Taxa pré-preenchida com a média das instituições financeiras reportada ao Banco Central no período mais recente. A taxa que você vai conseguir depende do seu perfil de crédito - ajuste o campo acima para simular outros cenários.
Parcela mensal
R$ 3.507,18
IOF estimado
Isento
Total de juros
R$ 962.584,54
Total pago ao final
R$ 1.262.584,54
Financiamento imobiliário residencial contratado por pessoa física é isento de IOF (Sistema Financeiro da Habitação/Sistema de Financiamento Imobiliário).
Taxas médias por instituição
Média geral do mercado no período: 1.15% ao mês (14.66% ao ano). Valores de parcela e total abaixo usam o valor e o prazo preenchidos acima.
| 1 | CAIXA ECONOMICA FEDERAL 00360305 | 0.87% | 10.94% | 2.730,77 | 983.077,05 | 683.077,05 |
| 2 | BCO XP S.A. 33264668 | 1.12% | 14.28% | 3.422,08 | 1.231.948,62 | 931.948,62 |
| 3 | BCO SANTANDER (BRASIL) S.A. 90400888 | 1.16% | 14.87% | 3.535,63 | 1.272.825,97 | 972.825,97 |
| 4 | APE POUPEX 00655522 | 1.43% | 18.57% | 4.316,01 | 1.553.764,23 | 1.253.764,23 |
Fonte: Portal de Dados Abertos do Banco Central do Brasil. As taxas já incluem os encargos médios da operação, ponderados pelo valor contratado em cada instituição. Taxas referentes a junho de 2026 - Prefixado.
Este site não é uma instituição financeira, não oferece crédito e não coleta dados pessoais. Os valores simulados são estimativas baseadas em médias de mercado publicadas pelo Banco Central - não são uma oferta e não substituem a proposta formal de uma instituição financeira, que deve incluir o Custo Efetivo Total (CET) real da operação. Esta simulação usa a Tabela Price (parcelas fixas); muitos contratos imobiliários usam o Sistema de Amortização Constante (SAC), que tem parcelas decrescentes e CET final diferente - confirme qual sistema consta na sua proposta.
Taxas reguladas (SFH) x taxas de mercado (SFI)
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) financia imóveis até um teto de valor definido pelo Conselho Monetário Nacional, permite o uso do saldo do FGTS e tem taxas de juros limitadas por regulação - por isso costuma ter as menores taxas do mercado. Acima desse teto de valor, ou fora das regras do SFH, o financiamento passa a ser feito pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), com taxas de mercado livremente pactuadas entre banco e cliente, normalmente mais altas.
O que muda entre prefixado, TR e IPCA
No prefixado, a taxa de juros é fixa do início ao fim do contrato - previsível, mas geralmente com a taxa nominal mais alta para compensar o banco pelo risco de inflação futura. No pós-fixado referenciado em TR, a parcela é corrigida pela Taxa Referencial, historicamente próxima de zero nos últimos anos. No pós-fixado referenciado em IPCA, o saldo devedor é corrigido pela inflação oficial - a parcela tende a subir com o tempo, mas a taxa de juros contratada costuma ser menor.
Price x SAC
Esta simulação usa a Tabela Price, com parcelas fixas do início ao fim. Mas boa parte dos contratos de financiamento imobiliário no Brasil usa o SAC (Sistema de Amortização Constante), em que a amortização é fixa e os juros diminuem a cada parcela - a parcela começa mais alta e vai caindo ao longo do contrato, e o total pago em juros costuma ser menor que no Price. Sempre confirme com o banco qual sistema de amortização está na sua proposta antes de comparar valores.
Sobre o IOF
Diferente da maioria das operações de crédito, o financiamento imobiliário residencial contratado por pessoa física pelo SFH ou SFI é isento de IOF - por isso a simulação acima não mostra esse imposto. A isenção não vale se o financiamento for de um imóvel comercial ou contratado por pessoa jurídica: nesses casos, o IOF é cobrado normalmente sobre a operação.
Dicas antes de contratar
- Verifique se seu imóvel e sua renda se enquadram no teto do SFH antes de assumir que só o SFI está disponível - as taxas reguladas costumam compensar bastante.
- Considere usar o saldo do FGTS para reduzir o valor financiado ou amortizar parcelas, quando elegível.
- Compare o CET entre bancos diferentes e entre indexadores - um IPCA com taxa nominal menor pode custar mais no total se a inflação acumulada for alta ao longo do contrato.
- Lembre que o financiamento imobiliário costuma incluir seguros obrigatórios (MIP e DFI), que entram no CET e no valor da parcela.