SFH ou SFI, prefixado ou IPCA: como escolher o financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário no Brasil se divide em duas faixas regulatórias, o SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), e cada contrato ainda escolhe um indexador pra corrigir o saldo devedor. As duas decisões juntas mudam bastante o custo final da operação.

SFH x SFI

O SFH (também chamado de faixa “regulada”) tem regras mais rígidas: teto de valor do imóvel, limite de comprometimento de renda e taxas de juros mais controladas, o que costuma resultar em taxas menores. O SFI (faixa de “mercado”) não tem esse teto de valor nem as mesmas restrições, e é usado principalmente pra imóveis de valor mais alto ou por quem não se enquadra nas regras do SFH - em troca, as taxas costumam ser um pouco mais altas.

Prefixado, TR ou IPCA

No prefixado, a taxa de juros é fixa do início ao fim do contrato - a parcela muda pouco, previsibilidade alta. Já os indexados usam um índice que corrige o saldo devedor periodicamente: a TR (Taxa Referencial) costuma ficar próxima de zero na maior parte do tempo, então o contrato se comporta de forma parecida com um prefixado na prática recente; o IPCA acompanha a inflação oficial, o que pode reduzir a parcela em períodos de inflação baixa e aumentar em períodos de inflação alta.

Qual combinação costuma ter mais cobertura

A combinação regulada (SFH) + TR costuma ser a mais comum entre as instituições que reportam dados ao Banco Central, o que também tende a resultar numa média de mercado mais representativa. Isso não significa que seja sempre a mais barata pro seu caso - vale simular as combinações disponíveis pra o valor do seu imóvel e comparar o CET total, não só a taxa mensal.

Compare as opções na calculadora de financiamento imobiliário, trocando a faixa e o indexador pra ver como cada combinação muda o resultado.